Предприемач
Продажба на земеделска земя между юридически лица

Продажба на земеделска земя между юридически лица

Съгласно разпоредбите на чл. 45, ал. 1 от Закона за данък върху добавената стойност /ЗДДС/ освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда.

(2) Учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка по ал. 1 до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж.
(3) Освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
(4) Освободена доставка е и отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец.
(5) Алинея 1 не се прилага по отношение на:

1. прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови;
2. прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем на оборудване, машини, съоръжения и постройки, неподвижно закрепени към земята или изградени под повърхността й;
3. прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем от къмпинги, караванни паркове, ваканционни лагери, паркингови площи и други подобни;
4. прехвърлянето на право на собственост на прилежащи терени към нови сгради, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тези терени.

Видно от цитираните по-горе законови разпоредби продажбата на земеделска земя се третира като освободена доставка по смисъла на ЗДДС. Това на практика означава, че при продажбата на земеделска земя от регистрирано лице по смисъла на ЗДДС не следва да се начислява данък върху добавената стойност. Освен това приходите от продажба на земеделска земя не се включват в облагаемия оборот за задължителна регистрация на лицето по реда на ЗДДС. Съгласно разпоредбите на чл. 96, ал. 1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 14-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон.

(2) Облагаемият оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:

1. облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;
2. доставки на финансови услуги по чл. 46;
3. доставки на застрахователни услуги по чл. 47.

Това означава, че ако продавачът не е регистрирано лице по ЗДДС, извършените от него доставки по продажба на земеделска земя не следва да се третират като облагаем оборот за задължителна регистрация по реда на ЗДДС.

При изкупуването на земеделска земя от юридическото лице следва да се определи целта с която се закупува тази земя. Ако земята е предназначена за строеж или прилежаща територия към сгради, тази земя следва да се заведе като дълготраен материален актив по счетоводна сметка 201 – „Земя” и същият не следва да се амортизира за данъчни и счетоводни цели. При положение, че придобиването на земеделската земя е предназначено за продажба на трети лица, тогава придобитата земеделска земя следва да се осчетоводи като стока по сметка 304 – „Стоки”. Придобитата с това предназначение земя не следва да се отразява в данъчния и счетоводния амортизационни планове и не подлежи на амортизиране за данъчни и счетоводни цели.

При придобиването на земеделската земя, предназначена за продажба, се съставят следните счетоводни записвания:

Дебит сметка 304 – „Стоки”
Кредит сметка 401 – „Доставчици”
/ със стойността на цената на придобиване на земеделската земя /

Дебит сметка 401 – „Доставчици”
Кредит сметки от група 50 – „Парични средства”
/ с размера на задълженията за плащане на доставката на земята към доставчиците/

При придобиването на земеделската земя следва да се има предвид, че в цената на придобиване се включват всички разходи, свързани с придобиването на земеделската земя, като административни такси, местни данъци и такси и нотариални такси, свързани с прехвърлянето на земята, консултантски и/или посреднически услуги и други разходи, свързани с придобиването като разходи за командировки, огледи, справки, скици и други аналогични разходи. Тези разходи не следва да се отчитат като текущи счетоводни разходи, а следва да се включват в цената на придобиване на земята и респективно да увеличат доставната стойност на придобитата земя.

В счетоводния баланс на дружеството придобитата земя, предназначена за продажба, следва се представя като стока. В някои от счетоводните форми, особено на тези дружества, които подлежат на независим финансов одит, предназначената за продажба земя се представя като „Активи за продажба”, а не като „Стока”, но по принцип това не променя съществено счетоводното представяне на придобитата земя в този случай.

Видно от горните счетоводни записвания предназначената за продажба земя се третира като стока за счетоводни цели и нейното изписване и отчитането на продажбите не се отличава коренно от продажбата и изписването на останалите видове стоки.

При продажбата на земеделската земя, която е класифицирана като стока, предназначена за продажба, се съставят следните счетоводни записвания:

Дебит сметка 411 - „Клиенти”
Кредит сметка 701 – „Приходи от продажби на стоки”
/ със стойността на продажната цена /

Дебит сметка 701 – „Приходи от продажби на стоки”
Кредит сметка 304 – „Стоки”
/ със стойността на цената на придобиване на земеделската земя /

Дебит сметки от група 50 – „Парични средства”
Кредит сметка 411 – „Клиенти”
/ с размера на вземанията по продажбата на земеделската земя /

Документирането на продажбата на земеделска земя се извършва задължително с нотариален акт и ако продажбата на земеделската земя е извършена от търговско дружество, едноличен търговец или друг вид юридическо лице, осъществяващо стопанска дейност – задължително се издава фактура. Особено това се отнася за продажбата на земя между юридически лица. В случая фактурата е задължително условие за да може дружеството – купувач документално да обоснове покупката на земута и счетоводното и звеждане в баланса на дружеството – купувач. В случаите при които купувач на земята е физическо лице – гражданин, който не извършва стопанска дейност, режима за издаване на фактура от дружеството – продавач, не е толкова стриктен. За данъчни цели по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане /ЗКПО/ придобиването и продажбата на земеделска земя също се третира като останалите видове стоки. Съществено внимание следва да се обърне при продажбата на земеделска земя на свързани лица или при продажни цени, чийто стойности се отличават от пазарните цени. Съгласно разпоредбите на чл. 15 от ЗКПО, когато свързани лица осъществяват търговските и финансовите си взаимоотношения при условия, които оказват влияние върху размера на данъчната основа, отличаващи се от условията между несвързани лица, данъчната основа се определя и се облага с данък при условията, които биха възникнали за несвързани лица.

Отклонение от данъчно облагане:

Съгласно разпоредбите на чл. 16 от ЗКПО, когато една или повече сделки, включително между несвързани лица, са сключени при условия, чието изпълнение води до отклонение от данъчно облагане, данъчната основа се определя, без да се вземат под внимание тези сделки, някои техни условия или тяхната правна форма. Взема се под внимание данъчната основа, която би се получила при извършване на обичайна сделка от съответния вид по пазарни цени и насочена към постигане на същия икономически резултат, но която не води до отклонение от данъчно облагане.

(2) За отклонение от данъчно облагане се смята и:

1. значителното превишение на количествата на влаганите материали и суровини за производство и други производствени разходи над обичайните за извършваната от лицето дейност, когато превишението не се дължи на обективни причини;

2. договорите за заем за послужване или друго безвъзмездно предоставяне за ползване на материални или нематериални блага;

3. получаването или предоставянето на кредити с лихвен процент, отличаващ се от пазарната лихва към момента на сключване на сделката, включително в случаите на безлихвени заеми или друга временна безвъзмездна финансова помощ, както и опрощаването на кредити или изплащането за своя сметка на кредити, несвързани с дейността;

4. начисляването на възнаграждения или обезщетения за услуги, без те да са реално осъществени.

(3) Когато чрез привидна сделка се прикрива друга сделка, данъчното задължение се определя при условията на прикритата сделка.

Съгласно цитираните по-горе законови разпоредби при продажбата на земеделска земя на свързани лица, а дори и на несвързани лица, на цени, които се различават от пазарните цени, се третира като отклонение от данъчно облагане и органите по приходите към НАП могат да обявят тези сделки за привидни сделки и да определят други пазарни цени на продадената земеделска земя и да обложат разликите между двете цени с корпоративен данък върху печалбата.

С оглед избягване на негативни данъчни последици, в случаите, при които продажната цена на земеделската земя е по-ниска от цената на придобиването и, задължително следва да се извърши пазарна оценка от лицензиран оценител. Тази пазарна оценка на продаваната земя не следва да се различава от договорената между страните продажна цена на земята. В друг случай, ако цената на придобиване на земеделската земя е много ниска спрямо пазарната цената към момента на придобиване на земята и впоследствие продажната цена между страните също е по-ниска от пазарната цена на земята, е препоръчително да се извърши предварителна оценка от лицензиран оценител към момента на извършване на сделката.

Тези предварителни пазарни оценки следва да се извършат с оглед на това, при данъчни ревизии да може да се представят писмени доказателства от трети лица, каквито в случая се явяват лицензираните оценители, че продажните цени на земеделската земя не са занижени и не се отклоняват от обичайните пазарни цени на земята към този момент, за този регион и за този вид земя. При предварително извършени пазарни оценки по искане на дружеството, намалява вероятността органите по приходите към НАП да правят последващи пазарни оценки на придобитата и продадената земеделска земя и съответно намалява риска от начисляване на допълнителни задължения за корпоративен данък върху печалбата.

Повече по темата в списание „Актив”

Tags: Брой 4 2014