Предприемач
Договори за наем: въпроси-отговори

Договори за наем: въпроси-отговори

Казус 1: Управител на ЕООД по лична карта живее на адрес, на който се намира обекта в който ще осъществява авторемонтни услуги, като това е и адреса на управление на Дружеството. Имотът с този адрес е по нотариален акт на родителите на Управителя.

Въпросът е: Необходимо ли е да се оформи договор за наем между родителите и Дружеството при условие,че и самия Управител живее на този адрес?

По принцип да Ви попитаме, ако самият управител е собственик на имота, също ли трябва да се оформи договор за наем между него/Управитела/ и Дружеството и ако трябва - как да се определи наемната сума? Отговор: Съгласно разпоредбите на чл. 15 и чл. 16 на Глава IV – „Предотвратяване отклонение от данъчно облагане” на ЗКПО относно сделки между свързани лица, когато свързани лица осъществяват търговските и финансовите си взаимоотношения при условия, които оказват влияние върху размера на данъчната основа, отличаващи се от условията между несвързани лица, данъчната основа се определя и се облага с данък при условията, които биха възникнали за несвързани лица. Когато една или повече сделки, включително между несвързани лица, са сключени при условия, чието изпълнение води до отклонение от данъчно облагане, данъчната основа се определя, без да се вземат под внимание тези сделки, някои техни условия или тяхната правна форма, а се взема под внимание данъчната основа, която би се получила при извършване на обичайна сделка от съответния вид по пазарни цени и насочена към постигане на същия икономически резултат, но която не води до отклонение от данъчно облагане.

За отклонение от данъчно облагане се смята и:

  1. значителното превишение на количествата на влаганите материали и суровини за производство и други производствени разходи над обичайните за извършваната от лицето дейност, когато превишението не се дължи на обективни причини;
  2. договорите за заем за послужване или друго безвъзмездно предоставяне за ползване на материални или нематериални блага;
  3. получаването или предоставянето на кредити с лихвен процент, отличаващ се от пазарната лихва към момента на сключване на сделката, включително в случаите на безлихвени заеми или друга временна безвъзмездна финансова помощ, както и опрощаването на кредити или изплащането за своя сметка на кредити, несвързани с дейността;
  4. начисляването на възнаграждения или обезщетения за услуги, без те да са реално осъществени. Когато чрез привидна сделка се прикрива друга сделка, данъчното задължение се определя при условията на прикритата сделка.

Свързани лица по смисъла на § 1, т. 13 от допълнителните разпоредби на ЗКПО са лицата по смисъла на § 1, т. 3 от допълнителните разпоредби на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс. Съгласно дефиницията, съдържаща се в § 1, т. 3 от допълнителните разпоредби на ДОПК „свързани лица” са:

  • съпрузите, роднините по права линия, по съребрена - до трета степен включително; и роднините по сватовство - до втора степен включително, а за целите на чл. 123, ал. 1, т. 2 - когато са включени в общо домакинство;
  • работодател и работник;
  • съдружниците;
  • лицата, едното от които участва в управлението на другото, или на негово дъщерно дружество;
  • лицата, в чийто управителен или контролен орган участва едно и също юридическо или физическо лице, включително когато физическото лице представлява друго лице;
  • дружество и лице, което притежава повече от 5 на сто от дяловете или акциите, издадени с право на глас в дружеството;
  • лицата, едното от които упражнява контрол спрямо другото;
  • лицата, чиято дейност се контролира от трето лице или от негово дъщерно дружество;
  • лицата, които съвместно контролират трето лице или негово дъщерно дружество;
  • лицата, едното от които е търговски представител на другото;
  • лицата, едното от които е направило дарение на другото;
  • лицата, които участват пряко или косвено в управлението, контрола или капитала на друго лице или лица, поради което между тях могат да се уговарят условия, различни от обичайните.

На практика в конкретният случай е приложима разпоредбата на § 1, т. 3, буква „а” от допълнителните разпоредби на ДОПК и свързани лица са родителите и собственика /управителя/ на дружеството. При положение, че управителя на дружеството отдава под наем негов собствен имот на дружеството, същият се явява свързано лице по смисъла на §1, т. 3, буква ”д” на ДОПК.

И в двата случая е задължително договаряне на наемна цена между собствениците на имота и дружеството. Тази наемна цена следва да бъде договорена съгласно изискванията на чл. 15 и 16 от ЗКПО. Тя може да бъде определена по два начина:

1. Метода на определяне на пазарната наемна цена по аналог – чрез този метод се определя пазарна наемна цена като се вземат предвид аналогични условия на отдаден под наем друг имот между несвързани лица – площ, местоположение, наемна цена и други фактори, които биха имали влияние при определяне на тази пазарна наемна цена.

2. Метода на определяне на пазарната наемна цена по себестойност – при този метод се определя пазарна наемна цена като се вземат предвид месечните счетоводни амортизации, начислени върху справедливата пазарна стойност на имота при спазване на полезния срок на експлоатация на имота. Към тези месечни счетоводни амортизации се прибавят пропорционално всички разходи като данъци и такси, застраховки и други, които са необходими във връзка с експлоатацията на имота. Към тази определена основа се прибавя и норма на печалба, която може да е между 10 и 15 на сто. По този начин се формира пазарна наемна цена, на която наемодателят да предостави за ползване под наем на наемателя собствения си недвижим имот.

При положение, че не се спазят горепосочените нормативни изисквания е възможно данъчният орган да определи пазарна наемна цена на ползвания имот от дружеството. С размера на определената от него пазарна наемна цена е възможно да бъде извършено допълнително данъчно облагане на доходите на физическите лица – родителите и евентуално управителя на дружеството в случай, че не е налице сключен наемен договор и не е определена пазарна наемна цена между свързаните лица.

Казус 2: Дружеството не е регистрирано по ДДС и ще получи по сметката си авансов превод за извършване на бъдещи услуги на клиент.На клиента ще се издаде фактура по чл.113.

Въпросът е след като се регистрира по ДДС как ще се приспада този аванс? Какво ДДС ще се дължи? Отговор: Съгласно разпоредбите на чл. 113, ал. 10 от Закона за данък върху добавената стойност /ЗДДС/, когато регистрирано лице извърши облагаема доставка, за която е получило авансово плащане преди датата на регистрацията си по този закон, лицето издава фактура, в която посочва цялата данъчна основа на доставката. На практика полученият аванс от дружество, което не е регистрирано лице по ЗДДС към датата на получаване на аванса, а впоследствие същото се регистрира по ЗДДС, подлежи на облагане с ДДС към датата на окончателното извършване на доставката. За целта дружеството следва да посочи в издаваната от него фактура за окончателно плащане данъчната основа за дължимото окончателно плащане и данъчната основа на получения аванс. С правилото за включен ДДС дружеството-изпълнител трябва да определи сбора от двете данъчни основи, които образуват нова обща данъчна основа, в която следва да се начисли дължимия данък. При положение, че в сключения договор или предоставената оферта от дружеството – изпълнител преди неговата регистрация по ЗДДС, не е изрично посочена цената на услугата, че е без ДДС, тогава допълнително начисления данък в аванса след регистрацията му по ЗДДС, ще бъде за сметка на дружеството – изпълнител по договора, както и дължимия данък върху окончателното плащане. На практика дружеството – изпълнител по доставката ще трябва да начисли данък за своя сметка, както в получения аванс, така също и в окончателното плащане. Съгласно разпоредбите на чл. 114, ал. 1, т. 14 от ЗДДС, фактурата задължително съдържа сумата за плащане, ако тя се различава от сумата на данъчната основа и на данъка. В този случай дружеството – изпълнител следва да посочи в издадената от него фактура само сумата, която се дължи от получателя на доставката. Разликата между дължимия данък и получената сума от получателя на услугите, ще бъде за сметка на доставчика на услугата. Дължимият, но неполучен данък от него, следва да бъде отчетен като разход за сметка на дружеството – изпълнител и да бъде внесен в приход на бюджета. С размера на този разход за ДДС дружеството-изпълнител следва да преобразува счетоводния си финансов резултат за данъчни цели по реда на чл. 26, т. 4 от ЗКПО.

Пример: Дружество „Х” сключва договор за услуга с дружество „У” на 13.04.2013 год. на обща стойност 2 000 лв. На 15.04.2013 год. дружество „Х” получава аванс от дружество „У” в размер на 1 000 лв. На 20.05.2013 год. дружество „Х” се регистрира по ЗДДС. На 25.06.2013 год. дружество „Х” окончателно завършва доставката на услуга към дружество „У” и на 29.06.2013 год. получава окончателното плащане по доставката в размер на 1 000 лв.

Съгласно разпоредбите на чл.113, ал. 10 от ЗДДС дружество „Х” дължи данък след регистрацията си по ЗДДС и за получения аванс преди регистрацията по ЗДДС. На практика с правилото за включен ДДС в данъчната основа общо в размер на 2 000 лв. за всички получени плащания по доставката преди регистрацията по ЗДДС следва да се определи данъчната основа за дължимия ДДС, а именно: 2 000 лв. : 120 % = 1 666,67 лв.

Дължимият ДДС се определя като данъчната основа в размер на 1 666,67 лв. се умножи по данъчната ставка 20 % и се получава 333,33 лв.

Този дължим данък в размер на 333,33 лв. следва да се отчете като разход от дружеството и с него да се преобразува счетоводния резултат за данъчни цели по реда на чл. 26, т. 4 от ЗКПО и да се доначисли корпоративен данък върху печалбата при данъчна ставка 10 % в размер на 33,33 лв. Общата загуба на дружеството от данъци при тази сделка за 2 000 лв. ще бъде в размер на 366,66 лв., което е сериозна загуба.

С оглед избягване на подобни допълнителни разходи за допълнително начисляване на ДДС след регистрация по ЗДДС следва търговското дружество, което извършва стопанска дейност преди регистрацията си по ЗДДС, да договоря цените на услугите си без включен ДДС. Това договаряне преди регистрация по ЗДДС на дружество-изпълнител не нарушава изискванията на закона, тъй като преди регистрацията по ЗДДС на това дружество, не настъпват никакви права или задължения по отношение на допълнително ДДС. Когато настъпи момента за регистрация обаче, тогава дружеството-изпълнител ще е в законното си право да поиска от получателите на услуги дължимия данък към бюджета, както за получения аванс, така също и за окончателното плащане по доставката. По този начин съвсем законно дружеството-изпълнител ще получи от своите контрагенти дължимия данък и ще го внесе в приход на бюджета без да понася финансови загуби.

Tags: Брой 10 2013